이혼 재산분할이나 가압류를 준비하면서 "상대방 명의 집인데 제가 시세확인서를 받을 수 있을까?" 고민하시는 분께 드리는 글입니다. 결론부터 말씀드리면, 부동산 소재지만 정확히 알면 소유자의 동의 없이도 준비할 수 있습니다.
소유자 동의가 없어도 되는 이유
부동산시세확인서는 '사람'이 아니라 '부동산'을 조사하는 서류입니다. 조사의 바탕이 되는 등기사항증명서는 부동산등기법 제19조에 따라 누구든지 수수료를 내고 열람·발급받을 수 있고, 토지이용계획·공시가격·실거래가도 공개된 자료입니다.
- 상대방에게 연락하거나 의뢰 사실을 알리지 않고 진행합니다.
- 다만 소유자 동의 없이 건물 내부에 들어갈 수는 없으므로, 공적 자료와 거래 자료를 근거로 시세를 정리합니다.
- 상대방 명의 부동산이 어디 있는지 모르신다면, 재산분할 청구사건에서는 가정법원의 재산명시·재산조회 제도(가사소송법 제48조의2·제48조의3)가 있으니 담당 변호사님과 먼저 상의해 주세요.
진행 절차
- 상담 — 부동산 소재지, 서류를 쓰실 곳(재산분할 협의·소송, 가압류 등), 필요한 날짜를 알려 주시면 진행 가능 여부와 비용, 일정을 안내해 드립니다.
- 공적 자료 확인 — 등기사항증명서로 소유 지분과 근저당 등 권리관계를 확인하고, 토지·건축물대장, 토지이용계획, 공시가격 추이를 정리합니다.
- 거래 사례 비교 — 인근의 비슷한 부동산 실거래 사례를 모아 면적·층·위치 등을 기준으로 비교합니다. 거래 사례가 드문 경우에는 그 사실을 그대로 밝히고, 비교에 쓴 자료의 범위와 출처를 적습니다.
- 시세확인서 작성 — 확인된 사실과 시세를 근거 자료와 함께 정리하고, 조사 사실을 증명하는 사실확인증명서를 함께 발급합니다.
- 전달 — 법원 제출 일정에 맞춰 전달해 드립니다. 사무소에 오시지 않고 비대면으로도 진행할 수 있습니다.
준비하실 내용
| 항목 | 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| 부동산 소재지 | 지번 또는 도로명주소, 아파트·빌라·상가는 동·호수까지 | 필수 |
| 서류를 쓰실 곳 | 재산분할 협의·소송, 가압류 신청 등 | 필수 |
| 필요한 날짜 | 법원 제출 기한 등 | 필수 |
| 담당 변호사·법무사 안내 내용 | 요청받은 기준 시점이나 담을 내용 | 있으면 |
| 상대방이 제시한 금액 자료 | 공시가격·매입가 기준으로 제시된 금액 등 | 있으면 |
등기사항증명서 등 공적 자료는 사무소에서 직접 발급·확인하므로 따로 준비하지 않으셔도 됩니다.
미리 알아 두실 점
- 공시가격은 시세와 다를 수 있습니다. 공시가격은 과세 등을 위해 정부가 정하는 가격이라 실제 거래가와 차이가 나는 경우가 많습니다. 상대방이 공시가격이나 오래전 매입가로 금액을 낮게 주장할 때, 실제 거래 흐름을 정리한 자료가 필요합니다. 토지·빌라·상가·지분처럼 거래가 드문 부동산일수록 더욱 그렇습니다.
- 재산분할청구권에는 기간이 있습니다. 이혼한 날부터 2년이 지나면 소멸합니다(민법 제839조의2 제3항). 다만 실제로 더 급한 것은 처분입니다. 상대방이 부동산을 팔거나 대출을 받으면 나중에 받아낼 재산이 줄어들 수 있어, 가압류를 함께 검토하는 경우가 많습니다.
- 역할을 나누면 빨라집니다. 가압류 신청은 변호사님이나 법무사님과 진행하시고, 그 근거가 되는 시세 자료는 저희 사무소가 준비하면 일정을 맞추기 쉽습니다.
- 행정사가 하는 일의 범위 — 부동산시세확인서는 행정사법 제2조 제1항 제2호의 '권리·의무나 사실증명에 관한 서류의 작성' 업무로 작성하며, 감정평가사의 감정평가서와는 다른 서류입니다. 어떤 재산이 분할 대상인지, 분할 비율을 어떻게 볼지는 변호사님이 판단하실 일이며, 저희는 그 판단의 바탕이 되는 사실을 정리합니다.
사례
이혼소송을 준비하던 의뢰인께서, 배우자 명의로 된 지방 토지의 일부 지분과 수도권 상가 1개 호실이 처분될까 걱정하며 연락을 주셨습니다. 담당 법무법인에서 가압류를 준비하며 두 부동산의 시세 자료가 필요하다고 안내받으신 상황이었습니다(개인정보는 바꾸어 소개합니다).
토지는 지분 거래 사례가 거의 없었고, 상가는 같은 건물 안에서도 층과 위치에 따라 거래가가 크게 달랐습니다. 토지는 등기사항증명서로 지분과 권리관계를 확인한 뒤 토지이용계획, 공시지가 추이, 인근 유사 토지의 실거래 사례를 정리했고, 지분 거래가 드물다는 점은 그대로 밝혔습니다. 상가는 같은 건물과 인근 상가의 거래 사례를 층과 면적 기준으로 비교해 시세 범위를 표시했습니다. 의뢰인께서는 배우자와 연락하지 않고 서류를 받아 법원 제출 일정을 맞추셨습니다.
상담 안내
배우자 명의라서 망설이셨다면, 부동산 소재지와 필요한 날짜를 적어 카카오톡으로 편하게 문의해 주세요. 확인한 뒤 진행 가능 여부와 비용, 일정을 안내해 드리겠습니다.
